Bedarfsermittlung für bezahlbaren und geförderten Wohnraum

Christina Ebel, Landesgruppe Nord

Vor dem Hintergrund stark gestiegener Lebenshaltungs- und insbesondere Wohnkosten ist die Be-zahlbarkeit des Wohnens in den letzten Jahren eine Herausforderung für viele Haushalte geworden. Angemessenen und damit auch bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen, ist eine wesentliche Aufgabe der staatlichen Daseinsvorsorge. Die Kommunen stehen hierbei vor vielfältigen Problemen. Einerseits laufen vielerorts geförderte Wohnungen aus der Preis- und Belegungsbindung, andererseits kann der geförderte Wohnungsneubau nicht Schritt halten mit den gestiegenen Bedarfen und den Bindungsausläufen.

In den meisten Fällen werden die Bedarfe für bezahlbaren Wohnraum an Indikatoren wie der Einwohner- und Mietenentwicklung oder an der Zahl der Wohnberechtigungsscheine festgemacht. Wieviel bezahlbarer Wohnraum tatsächlich zur Verfügung steht und wieviel zusätzlich benötigt wird ist meist unbekannt. Strategische Entscheidungen wie Quoten für geförderte Wohnungen in Neubauvorhaben oder Vereinbarungen mit der Wohnungswirtschaft werden häufig getroffen ohne die benötigten Größenordnungen zu kennen. 

GEWOS hat dafür eine Modellrechnung entwickelt, die Baustein zahlreicher Wohnraumversorgungskonzepte ist und oder als Einzelanalyse erstellt wird.

Abgrenzung bezahlbarer Wohnraum

Im Rahmen der Analyse ist zunächst ist eine Abgrenzung des preisgünstigen Wohnungsangebotes notwendig. Hierfür können die Mietobergrenzen genutzt werden, die für die Wohnraumförderung des jeweiligen Bundeslandes oder im Wohngeldgesetz festgesetzt sind. Die Auswahl der Mietober-grenzen erfolgt in Absprache mit den Auftraggebern.

Angebot preisgünstiger Wohnungsbestand

Als Datengrundlage für die Erfassung des preisgünstigen Wohnungsangebotes werden einerseits die Mietdaten der lokal tätigen Wohnungsunternehmen abgefragt, andererseits werden die Inserate von Angebotsdatenbanken ausgewertet, um auch die Angebote der Privatvermieter zu erfassen. Aufbauend auf dieser Auswertung wird der Anteil angemessener (bezahlbarer) Wohnungen nach Wohnungsgröße und Miethöhe ermittelt und auf den gesamten Mietwohnungsbestand in der Kommune hochgerechnet.

Bedarfe der Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen

Die Grundlage zur Ermittlung des Nachfragepotenzials bilden einkommensbezogene Daten der Haushalte mit niedrigen und ggf. mittleren Einkommen. Wir nutzen dafür gewichtete und an die örtliche Situation angepasste Mikrozensusergebnisse, um die Einkommensstruktur der lokalen Haushalte näherungsweise zu bestimmen.

Bilanzierung

Abschließend wird eine Bilanzierung von Bestand und Bedarf an preisgünstigem Mietwohnraum vorgenommen. Im Ergebnis können so fundierte Aussagen zur aktuellen Situation der sozialen Wohnraumversorgung differenziert nach Haushalts-/Wohnungsgröße getroffen werden. Dieses Bilanzierungsverfahren wurde von GEWOS bereits für zahlreiche Städte und Landkreise angewendet.